【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。
中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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房地产过户中的坑（3） — 层出不穷的贷款
小杨夫妇近几年手头儿攒下些积蓄，准备再买套房子来做投资。前后看过不少，最后锁定了位于隔壁小城的一套townhouse。十年左右的房子，十万出头的价格，三室三卫，买来做出租房再合适不过了。夫妻俩一合计就下了offer，卖家也爽快，一来二去就谈成了一个双方都比较满意的价格。接下来就准备各种材料等过户了。两人开开心心地等着交房领钥匙的时候，过户律师忽然通知他们出了一个比较严重的问题。原来产权调查报告出来了，显示这个房子上押着六笔贷款，而且都没付清。
总共不过十万出头的房子，怎么会有六笔贷款在上面呢？
原来在美国，针对第一次购房的中低收入者，政府有很多补助计划和优惠政策。不仅有联邦住房管理局提供的低首付低利率的贷款方案（FHA Loan），美国各州、县甚至市也都有不同的援助项目。以乔治亚州为例，美国住房与城市发展部（HUD）就有一个叫做“梦想计划”（Georgia Dream Program）的项目，为合格的申请人提供数目可观的零利率贷款，让购房者用于支付首付和过户的各项费用。同时针对因为失业、重大疾病等意外事故导致不能按时还贷的屋主，乔治亚州还有一个“房屋安全计划”（HomeSafe Georgia），同样可以提供可观金额的贷款帮助屋主偿还现有房贷。
再回到咱们小杨夫妇的这个房子。
原来这位卖家因为收入状况不太好，当初买房时就向政府申请了FHA贷款，又通过“头款补助计划”向HUD贷款付了首付。接下来的十年里，借助政府对低收入房主的各种援助项目，又因为各种突发经济状况先后借贷四次，最终使这个成交价十万出头的房子负债高达十五万。合着房子卖掉之后，卖家一分钱拿不到，还要另备几万块把之前的贷款还清。面临这种状况，经济本就紧张的卖家近乎崩溃，这场交易只能中途叫停，小杨夫妇也不得不和心仪的房子挥手告别。
其实这样的结果，对咱们的买家小杨夫妇来说是一件好事。如果不是律师及时发现房子产权的问题，到时稀里糊涂过了户，卖家又还不起之前的欠款，那所有的债务都会转到新房主小杨夫妇身上，咱们之前讲过的产权纠纷的官司又在所难免了。
一个小房子，六个贷款，听起来有点儿匪夷所思。但其实就在不久前我就处理了一个类似的案例。单单这个产权调查的过程就花费了我们大量的时间和精力，贷款次数太多以至于卖家都记不清倒底有哪些，分别是何时贷的。我们一次次打电话到相关部门，一项项的核对确认，才最终弄明白。最后虽然也是没能成功过户，但我们及时发现了买家过户后面临的各种隐患，也不枉辛苦一场了。
咱们唐代大诗人杜甫曾写道：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”不得不说，能让各个阶层的人都有所居有所养是一个社会的进步。但也不得不在这里提醒通过常规渠道买房的大家要擦亮眼睛，遇到这种情况不能草率，更重要的是一定要请个专业的过户律师来为你护航掌舵，避免后续出现不必要的麻烦。
本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com .电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com.微信公众号：美房移投 （USLAW1）, 欢迎关注微信公号，更多精彩文章美房移投： 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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