我在第一篇文章中谈了过户律师的四个方面的作用：解释合同，审阅产权，清算帐目管理过户金额，结案后服务。今天我来谈第二个方面的作用，也是律师工作中最重要的作用，审阅产权。

过户律师很重要的一个工作就是检查卖方的产权，然后审阅产权报告，并对报告中的问题提出解决方案，然后处理，让买方买到一个干净没有瑕疵的产权。这是一项很繁琐而枯燥的工作。 我们要在收到案子后请专门检查产权的人到房子所在地的法院去调查产权，这笔费用不管客户是否结案都是要支付给调查的人员的。我们请的都是有多年办事经验的人士，拿回来的报告少则四、五十页，多的两、三百页。刚开始的时候拿着一本书一样厚的报告是很容易头痛的。许多律师干了几年就不愿意亲自审阅产权报告，而是让助理去干了。

我做了20多年的律师，还是每个案子都最后亲自把关，这是为什么？因为这是客户过户过程中最重要的一环。美国的产权不像中国的产权，在中国屋主买了房后，房产证锁在保险箱里，谁也动不了。美国产权是一个近乎于可流动的无形资产，很多东西可以牵制它：比如说房主欠税了，政府可以把罚单变成质押权；房主被告了，如果有被判还钱的，判决可以变成债权人的质押权；房主不交物业管理费了，物业管理公司也可以质押； 夫妻离婚了，离婚协议是否对房子有规定，没有的话如何处理；房主去世了，是否有遗嘱，没有遗嘱的话，继承人是谁，等等问题。我们检查产权除了检查卖家是否是真正的房主以外，就是查这些各种各样的质押权（lien）， 是否有任何第三方对房子的产权有权利。这不仅仅要细心，耐心，还要有专业知识，能看到问题。有的时候还要像侦探一样能在表面没有问题的地方嗅到蛛丝马迹，然后顺藤摸瓜发现问题。

我印象很深的一个典型案子就是今年1月份做的一个过户，那是一个韩国人卖家， 他曾经做生意失败，被银行追债，房子上被放了几个好几万的质押权，她又有两年没交税，州税务局还有质押权。经过我多方调查斡旋，让每家债权人都从卖家拿回的钱中分得一些，从而让每家都同意解除他们的质押权，这才让买家买到了一个干净的产权，也避免了将来要卖房时受这些质押权的影响。如果我的工作不仔细完备，未清除的质押权就都跟着房子一块转移到买家头上了，买家以后卖房子还会查出来这些未清干净的质押权，需要付掉才能卖房子。那这个案子的结果就是卖家一分钱也没拿到，来了个净身出户。我过户时颇有感慨，不知如果当初他们用了卖家指定的律师，他会这样不计成本的把事情弄个水落石出，干干净净的过户吗？

还有一个令人警醒的案子，卖方是离了婚的男主人，可是离婚判决上没有写明房子如何处理，只有妻子将产权转让的一份文件。我找卖家要离婚协议书，他说好久了，找不到了。我本来想算了，妻子已经放弃产权了，想想还是觉得不妥，就问当初是哪个律师办的案子。他无法回避就告诉了我是哪个律师。我就直接找到该律师要求她提供当事人的离婚协议书，经过沟通律师提供了这份离婚协议书，我仔细阅读发现，上面很清楚地写着一旦房子卖了，配偶有权获得去掉各项费用后剩余款项的40%。我看了文件后一身冷汗，好险，差点犯了错误。如果不是我嗅到了不对的地方坚持往下查，可能谁都还不知道配偶还可以拿钱的。而如果卖家没有支付这份钱，这位前妻是可以找买家赔偿的。

所以我时常提醒自己和助手，我们每个案子都要如履薄冰一样小心谨慎，并且像侦探一样嗅觉灵敏，才不会让客户的钱冤枉花掉，才能保障过户交易的顺利和安全。