投资房产与投资油井的利弊分析
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本人投资出租房是个无可奈何的选择。2009年底才投资完一个大的商业项目，因为多年的商业经验，银行要求的头款比我预备的%要低，所以就余出$$万。当时储蓄利率几乎可以忽略不计，又担心通货膨胀把辛苦钱的价值贬没了，于是决定投资出租房来抗衡通货膨漲，给钱找点好回报。看了十几栋出租房后，于是去拍卖行直接拍下一栋原市值16万上下的银行屋。银行卖之前把屋顶，空调，地毯，及厨房用具全换新的。所以价格上说并不是最好的，但因什么都不用换，当下可以出租入住，对我们懒投资人来说是最合适的。再说后来差不多整个2010年银行放出许多房子，当时买价格更好，选择更多。真得用花多眼乱来形容。随后商业房产跌得比私人住房还惨烈，就继续投资商业项目，所以就没有再投资出租房了。反观四周，投资白菜房，出租房成了白领上班族的热门话题和必备投资策略。再接下来，外州，大陆的投资者都风闻亚城的房子价廉物美，美名在外了。这次房产大跌，给亚城催生了无数的华人地主阶级，亚城中国人民富起来了(现在不同意没关系，十年以后再论）！偶这栋出租房一直都有很好的房客，因为我们宁可空房4,5个月也要等＂真命天子＂好租客的出现。平均每年8-12%的回报，5年后，现在房价也涨了25-30%,比起钱在银行睡觉赚利息，还算个漂亮的投资决定吧。
（各同业者和顾客手下留情，请勿拍砖，本人只谈自己的经历，无意评比攀上下，或成为控诉大会，您要提名感谢您的专业顾问，欢迎跟帖）
在此要特别提名谢谢李凯文博士美国房地产团队，他亲自培养了一大批下属，回应快速，敏捷。服务广大群众，从几万的到百万的房都看，不分中国土豪还是美国精英，或是打工一族，一律热情接待。凯文曾是眼医科博士，弃医从商，为人随合，处处以客为尊。仆人领导风范，常常登报苦口婆心的解说买自住房，投资房的好处。为社区房产投资者做扫盲教育工作。对于我来说，他的文章句句在理，投资策略行之有效，就像一字这么浅的道理，还要周周登，年年登，翻来复去的讲吗？其实我并不知道还有众多的人对买房自住，投资的风险都不敢承担。我们许多房产投资者走进了这个门，继续买卖投资就变得理所当然了。没进门的还犹豫不决呢！凯文和团队成员无数次帯偶看超值便宜的银行房投资房，回忆起来有2,30栋吧。在他的合作下我们最终买下了一栋升级住宅，其过程长达5个月，跳了多少个坑坑洼洼！甚至在过戶律师事务所，银行卖方经纪人无理耍赖，我和我的律师据理力争。在我们过户当日的猛烈电话会议交战中，凯文无辜的美国人助理，受伤委屈。凱文亲自电话安慰他的下属，他体贴，爱护下属的老板风格让我敬佩。时过近两年了，也没有机会亲自向他表达我的敬意和向他助理表达歉意。借168宝地把心里话说了，他的朋友或下属看到了请传个话。
也非常感谢亚城有名的刘念庆律师，在只有24小时提前通知的情况下，放下手中众多的房产生意买卖过户工作，安排时间陪同一起去过户。刘律师是我的商业房产专业律师顾问，在此之前曾经多次协助各项商业项目，她高效率，有经验，细心，敬业。按常理买卖过戶是走过场，除了贷款银行指定的过户律师，买卖双方很少还另请自己的律师出场。事出有因：离过户一星期，当家的说在国外出差时间𨒂长2周，可是我们的贷款申请若不按时过户就要做废，贷款从新开始，毕竟从申请贷款到过户日是3个月了。购买合约更不能延了，都5个月了。所以偶只好拿着尚方宝物-当家的法律授权书准备独自去过户。原来信心满满，越接近过户日心里越不踏实。买自住房是件大事，做好了军功章里有你的功劳也有我的功劳。出了问题，我就是一个人挑水喝呀！想了又想，还是请刘念庆律师去把关，以免我有遗漏之处。其实也是万一有差错，向当家的有个交待，我不要一人承担了。刘律师听了我的苦衷，表示非常能理解，排除万难也要陪伴我去过户。果然就出现了我们得打最后一仗才完成过户的火爆场面。若没有刘念庆律师和李凯文当天的帮助，要完成买升级房会变成不可能完成的任务。
且说搬进升级房，老房又卖掉了。细细一算，老房2000年买时是全新自䢖屋，住了11年，因为在好社区，又卖于房价回温时候，且双方都不用经纪人(都是买卖房高手）！平心而论，价格是合理满意的，把卖房余款暂时放入银行，因为房子自住超过两年半，卖价与买价的差额赚的都免税了。自认投资自住房又是一个好的决策！偶正在自我庆功的时候，当家的说："我们在自住房里享受了11年，这是无价的！但从投资回报而言，是平均每年不到3%！与通货膨漲率正好抵消！＂这话不中听，但的确是事实！
未完待续 1
2000 年时当家的换工作，全家从外州搬来亚城。选了一社区建房，四个月后房子起好过户。因为外州房子没有卖，手上没有足够的钱交头款。于是把所持有的科技热股大部分都变卖了交头款。其余的股票随后一年内随科技泡沫价值像自由落体下降，十几年也没再看一眼，应该还有几支活着吧。当我们卖掉外州老房时，2001股市开始崩溃，当时上班没有空想别的投资办法，钱就躺进银行睡觉一年多，后来成为自己生意投资的第一笔资金。回想起来十几年前卖股票来买新房，卖旧房后金盘洗手不再买股票，于是外州旧房的钱保存下来做生意的起动资金，时间过去了，偶本来也是快乐上班族，无意之中却成了多项事业的主管。时间上的合宜，和无法预料的今日成就。若不是恩典，岂能简单用幸运来解释呢？真是应了谋事在人，成事在天的古训。我相信创造并且控制宇宙的是上帝，让我知道凡事尽力去做，成功或失败并不由我控制。这样我更能享受（enjoy)做事的过程本身，也不需要对自己要求太严格，更不能自夸什么能力。
老房卖的钱是孩子的大学学费或许是养老金，放在在银行里不是办法，依旧是利息可以忽略不计的水平。随着生意的扩大，发现越投资自己的生意，越给自己增加工作量和烦恼。就是当甩手掌柜也不得安心。投资更多的出租房也没意思，这条路子有点银子的都在做了，市场上好点价格的房子大家都在抢。当初2010-11好房任挑的时机过去了。帯租客看房，选房客，房屋修理，保养，租后安排地毯淸洁，及各样的杂事说再少也有。偶是没有必要时连电话都尽量不接不打的主。想到这些繁琐事就头大。投资股市的技巧早己生锈。如何让资本高回报又不用参与营运管理成为我今年春季的投资研究方向。
未完待续2
真希望有人告诉我投资油井可以让资本高回报又不用参与营运管理。没有！我怎么找到的呢？狗狗一下高回报投资Google, high return investment。结果什么东西都有。真的应了要成功的第一步是你敢想你要什么的真理！如果连想都不敢想，机会摆到你面前你也不敢要！等我从众多投资机会里挑出了石油项目，又从众多的油井项目中要资料，分析，评估，电话会谈各项目的高管，挑选。最后完成第一个多井项目的投资案时，时隔整整半年以后，华尔街的有名投资顾问推荐直接投资油井的情报才面世！我都己经收到2个月的石油分红了！投资石油只用了不到本人投资房四分之一的钱，每月分红却两倍于租金！还没有租房的任何烦恼！没有贷款利息要还。
当时在研究油井项目资料的时候，最让我不能释怀的是：我为什么这么多年都没想到或看到油井投资机会呢？要早点知道就早投资了。再深深研究下去投资石油的历史背景,就慢慢的理解也原谅自己不知不投的耽误了。
第一，美国投资油井在早期是广泛的，但因为当时的开釆技术与今天没法比，所以干井找不到油的情况很多。以至于不少不能承担风险的投资人血本无归。由于问题太严重，联邦政府证券投资管理立法，不允许公开招集油井投资人,为了保护绝大部分风险承受能力差的投资人不受诱惑。所以一般的大众投资信息是不允许公布油井招资项目的。这个法律一直到今年才改变 September 23, 2013，new federal Jobs Act . 我也搞不淸为什么解封被塞进这个法案。
第二，投资油井的投资者资格门槛高。符合条件的叫认证通过的投资人。1 限制在个人收入$20万，夫妻收入$30万连续两年，2 或是个人净资产值$100万。3 或是以公司名义投资的，公司的每个拥有人须符合1，或2的条件。4。 专门的投资基金。 每个项目可以招少数名额不符合以上条件的投资人。啊，所谓到什么山头唱什么山歌。偶到现在也不符合所有资格嘛，所以也没算耽误了机会！
第三，近年来油井开采技术的突飞猛进。以前钻井所要承担的风险不是一般的小。这是为什么税法优惠只要一投资就算成本损失，因为以前损失的可能性太大了。就像30年前女人生孩子不到出生日没人知道是男女，现在怀孕20周，甚至更早就知道了。现在油井开采之前用声纳扫描地下，形成3D彩图，所以对油的储藏情况就清楚了。以前的大风险，偶也不敢承受。现代钻井风险属于可以承受的范围内。以北达科达州为例，钻2000口井只有6口干井为事实，干井机率为0.15%. 这样的风险用于投资多井投资项目时，全部空井的机会就更小了。
第四，微爆技术和横向钻井(想像一把倒往下的雨伞，主杆是主钻管，伞的分支是横向钻管约4-6条）的采用使吸油速度加快，也就是回报要快。以前的油井产油长达50-60年，但投资人没法等这么久一点一滴的回报。现在回报约10-20年，产量也高些。当然任何矿产的开采对自然环境都会造成负面影响。这是社会发展的代价。
第五，近年来世界油价攀升，使钻油井成为高利润的投资。美国的油井有一段年代因中东的便宜石油冲击国际市场，而无利润而言，宁可封井也不开采了。因为中国和印度等新兴能㷧消费大国的产生，世界石油价格难以下降，现在处于$100/桶的价格。
总结了以上的种种原因，如何让资本高回报又不用参与营运管理的答案就是投资石油，现在是偶投资石油的最佳的时机。
未完待续3
众地主们都有投资房产的亲身感受，我抄一小段别人写的投资房产㢢病，免得得罪大家。本人也拥有房产，当然知道这些㢢病，但是只要是自己愿意承受的，就是好投资！
房地产交易过程十分复杂，手续及法律程序繁琐；
买卖房地产要缴付一定的税；
变现能力、流动性极差（需要现金时需要变卖整套房产，过程可持续几个月）；
有产权时间限制；(大陆房产而言，美国房产权无时间限制）
用作投资时，租赁管理房产的工作十分繁重；
面临房价下跌风险及出租成本提高等风险。
以下利弊是房产和油井行业大约数字，因每个项目各有所异。
收入回报模式：房产租金由低往高逐年长。油井先高后低，头12月最高。
翻本期：房产10年。油井8-24个月。
追加投资额风险：都有
十年收入总回报：房产100-130%. 油井200%-600%.
管理需要：房产自己管理或付费管理。油井管理费己从收入中减去。
出口：卖房产，市场成熟。卖油井，市场有限。
投资资金要求：房产相对高或有贷款。油井相对低，无贷款。
拥有权：房产独立拥有权。油井多投资人共同拥有权。投资人独立拥有自己的份额。
控制权：房产完全房主/债权人控制。油井主人无控制权/指定公司控制权。
最终净值：房产可以有正负净值，根据负债高低。油井净值零或者少额残存价值。
风险：房产市场，租户市场，租户个人等风险。油井管理，出油多少，市价高低等风险。
一定不能覆盖所有利㢢，知道多少写多少吧。
总算交代清楚了我是怎么进入投资房产与投资油井的过程，让大家清楚我说的都是投资实战分析。相比起许多自己没有深入研究，就横批眉毛竖指鼻子说话的人，我们要明白他们有什么资格做结论？他们比你懂多少？我们要随时保持开明的思维(open minded),若是对自己有用的投资知识，就要多学多问。只有这样才能随时保持与时共进，找到合适自己的投资组合，而不是跟风族，人云亦云。有人做出租房成功，租金等于多一两人的收入。有人被房客折腾得苦不堪言。有人做股市，一样发(真正投资股票成功的人，对他们持有股票的公司了解得比自己的情人还清楚）。又有人亏得只剩内衣了。投资的种类之多不胜枚举，一般与你在什么行业和职位有关，比如说做医生的大多投资养马来减税，并不是他们喜欢骑马。而是同行们都这么做，是公开的节税秘密。我们不进行深入研究就是雾里看花，不清不楚。有的富人投资种树植林，这种投资的回报期要20年，你願意等吗？还有的投资农/牧场，获取国家的农作物和蓄牧补贴，或是还耕自然的税务好处，或是投资土地，为自己或下几代子孙留下家族产业。说到底，每种投资都有风险，都有好坏项目，都有骗子和诚实的人。没有绝对好的投资，只有合适自己需要的好投资。投资要多跨几个行业，分散风险。
此群组关注美国主流高净值，高收入人群的传统投资避税方法和策略。提供讨论，分享，交流投资经验的平台。讨论投资范围包括油井，天然气，输油管，再生能源，植林，农场，畜牧，养马，购土地还耕还牧等等项目。这些项目的共同点是提供投资者相应的美国税务优惠或国家津贴并高回报。我们不少在美华人经过多年的奋斗有的人己经进入高收入，高净值的行列。不少中国大陆或其他地区的富豪们也属于此行列。我们有一个可以交流信息的平台。目的在于分散投资行业和风险，获得高投资回报，得到美国的税务优惠。我们是一群能承受比一般人高一点投资风险的人，知道任何投资都有风险，我们也是非常注重和使用美国税务优惠和其他收入来源的人群。我们代表一群商业，企业拥有人，高收入专业人士如医生，律师，会计师，工程师，IT精英，行业主管，投资基金管理人，房地产大亨，以及其他成功人士。也欢迎有前瞻性的投资者，虽然没有达到高收入族群，但能承受风险和对节税重视。
定义主流传统高净值，高收入人群：个人收入大于$10万，家庭收入大于$15万，家庭净值大于$50万。或有前瞻性的投资者。符合任何一个条件者，欢迎入群。
全文完，谢谢大家阅读，祝福您和您的投资！中美投资人
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