2013年秋季的一天，我以房屋买方经纪的身份出庭了一个破产卖房子的宣判会。我在法庭上放弃,败诉了，现在和网友分享一下我的经历。
 
作为买方经纪，一个多月前为我的买主找到一个他很喜欢的房子，合同签了，押金交了。当时签合同时候就说，这天由破产法庭决定这个房子卖不卖。
 
房子在Gwinnett郡 ，法庭却让我们去联邦法庭（75 Spring Street, S.W.. Suite 600. Atlanta, GA）。我的GPS找不到这个地址，多亏我的Iphone上的地图帮我找到的）
 
买主不在亚特兰大，直到现在，买主还没进过那个房子的门。我到房子去过了两次，第一次看房子给买主拍照片，第2次是在签署正式有效合同（Binding Contract）以后，我带验房师去验房子。两次进去时女房主都是抱个小狗在看肥皂剧，房子异常凌乱，一看就知道房主的心情不好，没有打理房子。 但是整体来说房子还是值得购买的。据说很多人都在抢这套房子，我们高价抢到了。根据验房报告，估计修理费2-3千元，但是我要求卖方付$5000修理费，卖方也答应了。
 
到法庭后才知道这个房子案件很复杂。据了解：原房主的信用卡等共欠近10万美元左右，于是他就向银行申请了Chapter 7 （7号破产法），那天由法庭决定这个房子卖不卖。
 
卖方律师就是代表债主们的律师。我在和代表债主们的律师说“房主”时，律师纠正我说“房主”是他这个代表债主们的律师，不是原主人，原主人他们只是住在里面的人而已。所以我原来说的“房主“应该准确说是“原房主”。
 
开庭之前，代表债主们的律师告诉我，头天晚上十点多钟原房主的律师在网上填写了一个“Emergency Motion”, 即紧急动议，把他们原来的Chapter seven 该成了Chapter thirteen, （7号破产法改成13号破产法）。就是说他们不选择破产了，选择延期分期付款，这样一来问题就复杂了 。
 
7号破产法和13号破产法的区别：
http://www.totalbankruptcy.com/overview/basics/chapter7-chapter13-comparison.aspx 大意好像是：欠很多债时，而自己无房无车无存款，仅仅只有很少财产，如只用几件简单衣物时，应该申请7号破产法，就是申请全破产，把欠债一笔勾销，债主永远不得找欠债人要钱。欠很多债时，而自己有一定财产，应该申请13号破产法，就是申请暂时破产，把欠债延期分期付款，债主在3到5年内不得找欠债人要钱。声明：我不是律师，我只是一个房地产经纪。
 
这样看来，原房主的律师很聪明，在法庭宣判原房主全破产前几小时改为暂时破产，保留了房子。

在法庭，我见到了原房主夫妇两人，他们的律师，和女房主的妈妈。“原房主”的男主人体型也很胖，精神萎靡，平时估计很缺乏锻炼，缺乏水果和蔬菜， 这应该与整个家庭财政出现很大问题也有关系。代表债主们的律师和助手也来了，因为买主不在亚特兰大，我代表买方来了。来之前我就咨询律师要不要办理公证由我来代表买主履行买房义务，例如加价等，卖方律师说不用，只要买主能接通电话就可以了。
 
去法庭前两天，代表债主们的律师就问我门愿不愿意加钱，我和买家商量后我们决定可以加$4000。没有想到到了法庭后，“原房主”女主人的母亲拿出一张$20万的银行存款证明，说买家加价多少，一定要超过卖家。在法官来之前，我和“原房主”女主人的母亲在较劲，双方律师为我们传话。我代表买主加了$4000，可她超过了我，我本想和买家通电话请求买主再加钱，但是看到母女俩那可怜样，我没有请求买主再加钱，我放弃了，我败诉！
 
我和原房主的律师没有说一句话，只是和代表债主们的律师在说话。
 
代表债主们的律师告诉我，电话不能带进去，但是后来我知道电话是可以带进去的，只要在法庭保持静音状态，不能让法官知道。有一次我在另外一个法庭看手机时候，就被法庭里面的警察没收了，等开庭结束后才把手机还给我。
 
很奇怪，那天这个法庭上没有警察。
 
代表债主们的律师告诉我，现在就等于债主们把房子再卖回给原主人，卖的钱还债。律师还说，债主们都必须填写一张表格，没有填写申请表格的债主的拿不到钱的，法庭会把申请表格邮寄给各个债主。所以如果谁欠钱，你一定要记得填写申请表，但是最好不要欠别人的钱，不然会很狼狈的。
 
对于我们经纪来说，如果要买的房子是破产的，银行拍卖或者短卖（Short Sale）的房子，我就得告诉我的买家，这种房子可能要等很久，也可能买不到。
 
从法庭出来后，律师告诉我，卖方的经纪是可以得到3%的佣金，可是我一分钱没有。我告诉律师我的买家花了$300验房，律师说好的, 卖方赔偿买家$300，但是我仍旧一分钱没有的。
 
这个 联邦法庭的停车场的停车费很贵，超过一个小时就$15，这个听证会一个多小时，当然我的停车费就用了$15。
 
中国有句古话，授人与渔，不能授人与鱼，就是说你要教会人钓鱼，不是给他送鱼。这位妈妈是给女儿送鱼来了，这种方法不是太好，当然这是紧急情况，把女儿从危难之中解救出来，也许她母亲下一步就要教会女儿怎么钓鱼。
 
整个破产过程拖延的两年多中，似乎“原房主”的妈妈都没怎么管过，让他们自己管理，等到最后关键时刻妈妈伸出救援之手，拿出$20多万元的现金，帮助他们偿还贷款，代表债主们的律师都恨惊奇。这位母亲是个好的母亲，在关键时刻帮自己的女儿一把，救她于危难之中。当我宣布不再加价，放弃买这个房时，我看到女儿激动地把她妈妈紧紧搂在一起，长久不放。看此情景，我的眼眶都湿了。。。
 
本文作者：
Michael Peng Guo(Ph.D)（郭朋 博士）
有照房地产经纪
美国手机 (404)579-0073 （开通了国际漫游）
电邮：pguo@hotmail.com
微信号：pg30022 
从中国给我拨电话：大陆任何电话拨95040314893（您只要付中国市话费）
中国手机 131 6255 3702（开通了国际漫游）
 
=========本人以前写的部分有关文章======
我在法庭外买拍卖房的经历
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百年难遇的投资良机—尽在美国乔治亚州
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