昨天，2013年3月1日，我的一个客人现金购买的30万美元左右的房子过户了。这其中多少有一点坎坷和教训、经验。在这里与网友们分享。
 
这30万是6个大陆公民从中国分两天汇到2个美国Wellsfargo银行的账号的。从中国放进去是50，000美元，到这里账上变成49，988美元，扣掉了12美元， 同时又出来个16美元的手续费（尽管是小钱，但我们感觉这费用还是高了点）。
 
前天（28号）早上30万美元到账了，28上午我们Wellsfargo的一个分行去电汇，准备汇给过户律师。那个接待我们的人员说这刚来的电汇钱至少要1个礼拜才能汇走。我们问你们有这规定吗? 她说一直就有这规定。她不让我们汇，那怎么办呢，3月1日不能过户就得罚我们的款了，要罚500美元。
 
我们不信邪，3月1号银行一上班,我们又跑到另外一家Wellsfargo的分行去电汇，哈哈，一下子就全部汇走了。当然证件要带齐：空白支票，信用卡，ATM卡，驾照（护照）。
 
Wellsfargo电汇费也很贵，我们从美国账户汇到美国律师那要30美元。哪位网友知道更便宜的，可以在这里和大家分享下。
 
我认为，从中国电汇到美国几个小时就够了。如果我没弄错的话，这次汇款，北京时间28号白天，大陆公民把钱送到中国的银行，美国时间28早上美国的账号里就有钱了。应该中国任何一家银行都可以汇，美国任何一家银行都可以接。

后来听我们的过户律师说，以后像这种钱直接从国内汇到他们律师账上就行，不用经过中间那个账号，这样就快，而且也不会遇到银行不让马上汇走这样的问题。
 
早上汇钱后，我们通知了过户律师，律师说下午4点半过户。我们马上就预约搬家公司。这次搬家我们要感谢平安搬家公司张老板，我们要他们3点以后去旧房子装车，然后开到新房子，我要他的卡车在新房门口等着，这里过户一成功，我们就马上送新房门钥匙，他就可以把东西往里屋搬。6点钟，所有东西，床、沙发，冰箱、洗衣机、和烤干机等，都搬到新家去了，3个小时才收285元。一切很顺利。当天晚上客户就住在新家了，客人非常满意。
 
在过户桌上我们了解到，当时我们合同递交以后，后来还来了很多报价合同，他们都迟了。我们的报价是很强的，现金，1万美元的诚实金，卖方一看就毫不犹豫马上签字了。所以给大家一个建议，如果看到好的房子，大诚实金下去，诚实金大的话优胜优先，诚实金本来就是自己的这你不用怕的，过户的时候要退算给你的。
 
我有不少修房经验，水电，地板，油漆。。甚至还爬到屋顶换过瓦(shingles )。根据我多年修房的经验，我们发现这个房子没什么大问题，于是我们告诉卖主，房子可以是 “AS IS”， 不要求卖主修理任何东西，但是下压2000元。这个要求成功了! 这个房子虽然不错，但不是崭新的房子，所以我们还是请了专业房屋检查师查。 我们想好了， 如果检查出了大问题，虽然我们买房合同上写的是“AS IS”，但是我们还可以在10天内退出。
 
英文有句话叫做cash is king（现金是上帝）。我们这次成功就是因为是现金。最近上个月我有2个客人就败在现金对手下面。被拒绝后我去问了卖方经纪，其中一个卖房的经纪人告诉我他那个房子太差了，贷款贷不到，所以他们选择了付现金的买主。 后院真很差。 请看我拍的照片： http://www.atlanta168.com/realty/4009cjf/ ； 另外一个房子的卖家经纪人告诉我：我们选付现金的买主，因为卖方想快过户。是的，贷款要求时间长。
 
所以建议，你要买房子前可以和国内有钱的亲戚朋友联系下，到时候看好房子后就可以说：我用现金买，这样就很有吸引力。他们把钱打过来买到以后，你就可以equity loan等等方式把现金还给人家。如果没现金只能贷款的朋友要买房只能委屈点把价格提高点。您的房子有没有贷款都可能得到equity loan。按房子的净值的百分比(60-80%?)给您equity loan，10-15年不等。不同的银行有不同的百分比和年限。 - 声明： 我不是贷款专家，有关钱款问题我写的只是一个普通老百姓的发言！
 
这个客人过户后，作为经纪，我还得提醒客人：
1. 买一氧化碳和烟雾探测器（2个是单独的，合在一起的都有买的，有光放电池的那种，也有电池和交流电同时用的）
2. 买火灾保险（过户前就开始联系保险公司了）
3. 买白蚂蚁保险
4. 和水电公司联系换名字（由于客人没有信用记录暂时是我的名字）
5. 提供垃圾公司的电话，找安抽油烟机的师傅，车库的遥控等等。。
 
这次那么顺利过户，得非常感谢刘念庆律师。我们是25号通知她，钱马上向美国电汇。4天后，3月1日晚上客人就住进了新房。
 
最近的一个实例：周五出来一个房子，要价227,900，周六客人看后很满意，当晚上我们送去了228,300/卖方付2000过户费的报价，是贷款。周一早得知，我们被拒。听对方口气，好像有人报237,000，比要价多了1万。2天内他们收到4个报价。至少2人高于要价，所以卖方也不要要求重新来一个 Highest and Best 报价，他们就一锤子定音。
 
下面是抄至我最近写的一篇文章：有个卖方经纪告诉我， 她说不久前她把一个要价5万美元的房子放在  fmls. com上，按完提交（Submit）健后，15分钟内就收到了5个报价，1个小时内收到了10个。然后她要求所有的人在两天之内把他们最好最高的报价（也就是一锤子定买卖的报价）送过来，一下子送来了27个报价。截止以后还有9个报价强行要送过来了，愿意做一个back-up（备份）的报价（就是说万一前面的人没成，房子又上市场，就给他们）。这么几天一共收到了36个报价。
 
以前是先开车去看房， 房子不错时，回来仔细研究一下房子情况，如HOA，学区等等，报个低价，再慢慢上加。现在不行了，网上一看到房子，从照片看到房子不错时，马上报个我们能接受的最高报价，附上条件：7天无条件反悔全额退诚实金。小房子报上10个8个能拿到1个就不错了。拿到后再仔细研究一下房子情况，如研究：HOA，CMA，能否出租和学区等等。房子不好，7天内退出。
 
以前是如果有几个人报价，卖方很可能要求所有人重新来一个 Highest and Best 报价，现在报价的太多了，总有那么1-2个人报价很高，所以卖主很少要求重新来， 他们就挑个最高的，一锤子定音。
 
建议如何能买到您中意的房：
1. 大诚实金
2. AS-IS，no repair
3. All cash
4. Seller pays no closing cost
5. 最好 “Due Diligence Period: 0" 
6. 报个我们能接受的最高报价。不要想再讨价还价。拿到高兴，拿不到不后悔。
7. 要快， 看到好的马上报价，争取当天报价，把合同送走。有时当天出来的房子，当天收到一个很好的offer，当天就 Under contract。
 
关于 2. AS-IS，no repair 的解释：这需要我们在提交买房合同之前把房子好好看看，确保没大修理。
 
关于 4. Seller pays no closing cost 的解释：现金交易过户费比贷款交易过户费少多了，所以可以不要卖方付任何过户费。
 
关于 5. Due Diligence Period: 0 的解释： 合同卖方一签字马上生效，无法反悔， 这样当然卖方高兴，也许就会接受我们的报价。不过这样就需要我们在提交买房合同之前把房子好好看看。

========部分我写的有关房地产的文章===
自住房减税,低价高价房,大陆来买房
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=14160

我在法庭外买拍卖房的经历 
http://www.atlanta168.com/cache/use/article/2012-07/15589.html

购房合同签定前关于报价等事项
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=10164 

购房合同签定后：
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=1975

如何写购房合同详细步骤
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=13048

修空调的经验分享
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=3399
 
有生以来最大的水工活经历
http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=551
 
百年难遇的投资良机 — 尽在美国乔治亚洲
http://www.atlanta168.com/cache/use/article/2011-08/6669.html

如果您在房地产方面有任何需求，本人将竭诚为您服务。

谢谢！

郭朋 （博士）
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