转帖：美国客的BLOG

前几天有美国中文报纸报道称，美国参议员提出议案，外国人在美投资房地产50万美元以上者可得美国绿卡，后来被国内媒体和微博放大，在中国引起很大反响。据说，这几天美国华人律师事务所的电话被国内人“打爆”，好多人甚至言之凿凿地说法案已经通过，生怕名额都被别人抢了。
还有美国中文媒体发表评论文章称，美国人是穷疯了才会出这种主意。以中国富人现有的财力看，50万美元购房得绿卡，中国人蜂拥而至，洛杉矶很快就会“沦陷”。

（CFP图片：抢占北美，世界房东）
    事实上这是一个纯属子虚乌有的误传《华尔街日报》文章的报道。我从美国参议院那里得到的确切消息是，根据民主党参议员舒默和共和党参议员麦克·李20日提出的一个跨党派议案，在美国投资50万美元以上的外国人首次被允许获得为期3年的居留签证，可携带配偶和18岁以下未成年子女来美，每年在美国居住时间不少于180天，并且要给美国缴纳相关税收。申请者必须先通过犯罪和安全背景审查，来美后不能享受医疗照顾、医疗补助、社安金等政府福利。
    该议案还规定，投资者至少要有25万美元投资于自住住宅，其余的可用于购房出租。除非屋主能依循正常途径获得工作签证，否则不可以在美国工作。该签证为新设立签证类别，不设配额，因此不占用现有签证配额，也不影响现有签证排期。
    参议员麦克·李办公室负责媒体沟通的主任布莱恩·菲尔普斯向我确认，该项目仅提供有效期3年的非移民签证，不提供申请绿卡和入籍的途径，签证叫什么名字现在还没决定。
    3年期满，这些外国者是否需要离开美国？菲尔普斯说，只要房主还拥有这个房子，其签证即可获得延长；一旦他们卖掉房子，即失去在美合法居留资格。由于这些人不被允许在美工作，只要他们没有美国收入，不需要缴纳收入税，但必须依例缴纳州和地方的房地产税和销售税，不能享受医疗照顾、医疗补助、社安金等政府福利。
    那么为什么这个消息会在美中两国产生巨大的反响呢？主要是因为近两三年来，中国人来美购房确实是越来越热。这其中有3个大背景：第一是中国经济快速发展，富人越来越多，需要寻找新的投资出路；第二，中国掀起新一轮的移民和留学热潮，中国人来美投资移民越来越多；第三，从2008年美国金融危机以来，房地产市场一直低迷不振，许多地方房价跌回到10年前的水平，给人以目前是房地产市场抄底的好机会的感觉。
    这两年媒体上经常传出中国炒房团来美国考察的消息，虽然最后大多不了了之，但一些做房地产经纪人告诉我，来美国买房子的中国人确实是越来越多了。因为他们不是美国人，没法获得贷款，但他们面对几十万、上百万的房子，经常是面不改色心不跳地一笔付清，让很多美国人大跌眼镜。华尔街日报报道说，加利福尼亚州圣马力诺的一位名叫纳瓦罗的房地产经纪人就说，最近她代理的一栋房子，买家是来自中国的1名矿主，最后成交价是167万美元，比要价高出8%。而她代理上市的每个房子，都有中国人以现金全价竞标。
    美国全国房地产协会数据显示，去年3月至今年3月，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。在美国房地产买主中，有9%来自中国，在美购房外国买主中位居第二，仅次于占比例23%的加拿大，高于以7%并列第三的英国、墨西哥和印度。
    可想而知，如果买房子给绿卡是真的，这么低的门槛那对于中国富豪来说真是一大利好消息。即使是现在真实的情况，即买房子只能给3年的美国居留权，对于有意将孩子送到美国来留学的中国人来说，也有一定的吸引力。
    我认为这个议案过关的可能性还是相当大的。主要是因为美国经济不景气，房地产市场的复苏是美国经济复苏的关键。许多美国议员和政府官员、专家学者以及业内人士提出的促进美国经济复苏的解决办法之一就是大量引进外资，吸引外国游客。
    目前美国国会两党就如何促进经济复苏，是否应该增加开支，是否应该给富人加税，有很大的分歧，但这个议案是由一名民主党参议员和一名共和党参议员提出的跨党派议案，用提案者舒默的话说：“不花政府一分钱，却是解决房地产市场危机的解决方案之一”。麦克·李称，这个议案在经济上行得通，同时还保护美国公民。
    这个议案目前已经得到美国商会、美国旅游业协会、美国旅馆业协会和美国奥委会的支持。这个议案既不占据美国人的就业机会，又不需要增加政府开支，也不需要给美国人加税，还得到商界的支持，在当前的政治氛围下，比较容易达成共识，过关的机会还是蛮大的。
    如果这个议案真的通过成为法律，对于中国人来说，还真得好好权衡一下其中的利弊得失和风险大小。
    首先这种签证有效期3年，不能转绿卡和公民，3年内不可以在美合法工作，每年还要至少在美国呆半年，并给美国纳地产税和销售税。也就是说，你在美国不赚钱，投了1笔钱进去，还要给美国交钱。
    3年以后怎么办？继续延期，每年要有半年在美国“坐移民监”，不能工作，不能享受美国政府福利，从长远来说也不是办法。如果选择离开美国了，是把房子卖掉，还是出租？卖掉房子，如果正赶上市道不好，你卖不卖？出租房子，谁来帮你打理？
    其次，在美国买房子，除了一次性投入之外，还有很多后续的费用，每个月要交物业管理费，每年要交相当于房价1%到3%不等的地产税。
    因此我觉得，这个议案对于中国富豪来说，是送孩子来美留学，或者自己来美度假休整的好机会，但对于即便拥有北京二环边上房子的普通工薪阶层或者中产阶级来说，这个议案更像一个陷阱。不过也难怪，美国参议员的立法初衷本来就是为了吸引外国富豪来美投资，不是为了吸引外国移民蜂拥来美。