不少客人问我如何在法庭外买拍卖房（Courthouse Steps Auction）。我买过。作为一个房产经纪人，我认为有必要给网友讲讲我在法庭外购买拍卖房的经历。
我在法庭外购买的拍卖房是在gwinnett郡(地点： 75 Langley Dr。， Lawrenceville, GA 30046) 。那里是每个月的第一个星期二上午在那里拍卖。在星期二之前，我要先上网查找一些拍卖房的情况， 网站有：
http://georgiabuyandsell.com/Gwinnett/legals.html 点击 “950 Foreclosures”。 查到以后，再去看房子。
拍卖之前房产权还是属于原来的那个主人的，一般来说就没有什么经纪人之说了。有时候敲门去看房子，主人会很客气的请你进来坐一坐，邀请喝杯水什么的，像这种情况大多数是房子的市场价比欠银行的钱低。我当然要出比市场价还要低的价，但这时银行就不干了。 一问到这些情况我们就只好走开。还有些时候就是碰到比较凶的，一敲门：“我在报纸上看到你的房子要拍卖了，我们可以进来看看吗？”主人就很不客气的：“Get out of here！”意思就是“滚开”。当然遇到这种情况，我们只好说声“sorry”，然后赶紧离开。我们可以理解，他本来住的好好的，由于种种原因付不起房贷了，现在房子要拍卖了，房子拍卖之后，产权就没了，拍卖后很可能马上要被驱逐，你说他心情能舒畅吗？所以被骂了就被骂了，赶紧悄悄走开就是。和一个在法庭外买房的人聊天，他说他每次都带着枪去看房的。
其实被骂还是小事情，没动枪，没放狗出来，我得谢天谢地。
其次产权不清也是个大事。我帮客人买房时，都动员他们买个产权保险，也就是买了房子以后，如果出现问题的话，比方说过来一个人说不行，这个房子是我的，卖错了或者怎么回事，那么保险公司就得赔钱了。
听说一个故事，也许是编的，老公要私奔，乘老婆在外地，偷了老婆驾照把房子卖了，携款外逃。老婆发现后告上来了。保险公司得管。
在法庭门外拍卖房子是没有人给你卖产权保险的，所以出了问题得靠自己负责。而要查这个房子的产权是不是清楚是很辛苦的，同时是没有律师给你查的。我在买拍卖房之前先在County网上去查产权，当然我不是专业律师，但是我查过了，比方说，欠了社区多少钱，给你放个信在上面，然后你什么时候还的，也会相对应的有信息的，然后又重新贷了次款，然后什么时候还的，绕来绕去的，很复杂的，产权很难弄清楚的。
看好某个房，把产权也查清楚了，估好价后，到银行去买个银行汇票（Cashier’s check）。比方说我估价这个房子最多我能出8万，我准备买这个8万块钱的房子，我就买个8万的汇票，拿着汇票就去买房子。去很多次才可能买到一个，成功率是非常低的。
比方说你准备最多出8万买这个房子，结果经过一级一级的竞拍，价格就加到了9万10万，买不着了。还有情况是头天晚上撤掉了，比方说原主人宣布破产，或者是和银行达成协议了，我还多少钱给你，你不要卖我的房子了。甚至是正在拍卖，叮叮，拍卖师的电话响了，说了几句后，说这个房子不卖了。这是没办法的，所以成功率是很低的。
说说我买到的这个房子：我估计值9万，心理底线最高报价是8万。我准备了张8万块钱的汇票。竞拍的时候起价6万1千。我就说加一元，然后他们说不行，你必须把具体的数字说出来，我就说6万2千零1块，然后拍卖的那个律师就说，62001块一次，62001块两次，到第三次时他就磨磨蹭蹭，希望有人能把这个价钱提上去，我想他至少停顿了20秒才说62001块3次，好，这个房子就给这个戴眼镜的先生了。那20秒真是等的急人啊，我真怕一个人出来跟我抢。我是唯一出价的。他叫我跟他到里面的法庭餐厅去，在餐厅桌上他收下了我的8万块钱的汇票，他给我开了个收据，填了个很简单的表，就是买主的姓名地址，也不问我是谁，也不查我身份。告诉我60天左右房产证就寄过来。多的钱过几天寄还我。
我说这个房子我没有进去看，只在窗户外看了，我没有钥匙，你有没有钥匙。那个拍卖的人说他也没有钥匙，现在房子就是你的了，你是要砸玻璃进去还是要请个锁匠开门是你的事，你的房子你自己决定怎么办。幸好，到了那边房子以后，我前后看了看，上面有扇窗子没锁，直接就爬进去了，所以也没有砸玻璃。
另外买拍卖房还要注意保险的问题，你钱一交，房子就是你的了，如果当天晚上起火或是发生什么意外，那是没有人陪的，所以在买房之前，我还要和我的保险公司打电话，告诉保险公司我可能什么时候买房，地址在哪，房子多大的面积，我一买到以后，就给你打电话，你就帮我交上去，先把保险费付了，如果我没打电话来就说明我没拿到房子，你也不用保险了。
还有，就是没有过户律师之说，填那个简单的表时，地址要填对。郡里面会自动把地产税的账单寄到你买的房子的地址来。这样有问题的。我之前就接到一个电话说要拍卖我一个什么房子，我就纳闷了，之后弄清楚了，是政府把地产税的账单寄到我的房客那里，房客一看也不是他的事情，他就直接扔了，郡里催了几次也没催着，房客也没告诉我，政府就把这个税卖个一家收帐公司了，具体怎么卖的我也不知道。比方说欠1000块钱，就卖个6、7百。收账公司买到这个权利以后就问我要钱，而且还加利息，手续费，最后花了我一大笔钱，终于把这个事情解决了。原来是欠1000的，后来是还了1200还是1300，反正比原来多了几百块钱。所以地址也要弄清楚的。
后来我给郡里打电话，通知他们把我所有房产的所有的邮件都寄到我自住的地址。
拍卖的时候，要有强大的心理准备。大伙都在抢，要是你头脑一发热，一抢上去，完了，砸你头上了，这个也没有几天反悔之说了。好坏都是你的了，所以我也不建议一般心理不强的人去法庭外购买拍卖房。
我一般是早上9点到银行开汇票，到拍卖点估计是9点半左右，一直在那里晃到中午时分。
亚特兰大每个月有成百上千的法庭外拍卖房出来，实际上你真正感兴趣的房子就那么几个，大海捞针吧！
小房子，低价房尽量不要去拍卖，因为竞争的人多，你赚不到什么钱的。我看到一个女士用20万拿下了市价30万的房子，那人高兴的不得了。再强调下，这个拍卖房的产权问题一定要自己查清楚，拍卖方是不管的，屋主也是不管的。比方说欠了国税的钱压在这房子上，还有工人修房子的工钱也压房子上，这个欠的债就跟着房子走。如果你不小心买到这个欠了债的房子，那你就只能自认倒霉的。但你买的好也赚的很多的。还有原房主的问题，你买的房子如果是空房子那是没有问题的，如果原房主还在的话，拍卖方是不管你的，你还得想办法去驱逐房客，这是不容易的。我写过一篇关于驱逐房客的文章，驱逐房客和驱逐原主人实际上大同小异。
他住的好好的，肯定是不愿意搬的，你得想办法。当然你在拍卖之前你还可以和主人商量下，比方说原主人欠了银行12万，你说能不能10万买下来，谈成的话你也高兴，银行也高兴，原来的主人也高兴，这方面你可以考虑下。 这就是short sale了。
另外你在拍卖房子之前，你要弄清楚这房子欠了银行多少钱，是几家银行给他贷的款，是第一次贷款还是第二次，也就是第一顺位，第二顺位，第三顺位的说法，如果是第一顺位银行在拍卖，没有问题。如果是第二第三顺位的银行在拍卖，你没搞清楚就买下来了，那么第一数位的银行就会问你要钱的，你就倒霉了。
大约70%的房子因为底价太高了没卖掉，银行就只有自己买回了，银行拿到后就拿到市场上去卖，就是通过我们这些经纪人卖掉。这时候房子的产权已经是银行的了，你买到了银行的房子就没有产权的问题了，相对安全多了。
买拍卖房的风险非常大，但有可能会买到很便宜的房子，比方说原房主欠了30万，后来第二银行又重新贷款10万，如果这个房子值50万，那可能第一银行他就要30万，如果你30万买下来了，后面那几个银行他们得不到钱，你赚了！
查房子的产权是过户律师的专长，在County网上去查产权也不是唯一的方法。在法庭外买拍卖房没有过户律师，您得自己查查房子的产权（Deed） 等事项。下面介绍一下我用的方法： 比如您要查一个在Fayette County 的房子的产权（deed）干净不干净：
www.FayetteClerk.com，点击左边 Property Index Search， CLICK TO ACCEPT THE DISCLAIMER AND PROCEED TO THE WEBSITE，Last/Firm Name，Show Names List, 选择您要的人，Return Selected names,, 点击 Images 下面的 1page（或者多个page）。Fayette County 的房子的Deed 问题还可以去电话770-461-4291 房主的名字可以从fmls.com 等里面找到。在
www.FayetteClerk.com输入名字时，Last, First, 和 Middle name您得考虑各种组合，因为常有名姓颠倒。
要查乔治亚州其它郡（County）房子的产权（Deed）可以点击下面花几美元：
https://www.gsccca.org/Account/ChooseAccountType.asp
您也可以找下面的公司花钱请人查：
http://www.manta.com/mb_45_A721D7N3_11/title_search_companies/georgia我在现场就看到有人买拍卖房自住。如果自住，可以申请 Homestead Exemption 减税:
https://etax.dor.ga.gov/PTD/adm/taxguide/exempt/homestead.aspx 拍卖到手的房如果您认为地产税太高，可以申诉减税，很简单。详细说明在这里：
https://etax.dor.ga.gov/ptd/adm/taxguide/appeals.aspx 也就是填个APPEAL OF ASSESSMENT 的表而已：
https://etax.dor.ga.gov/ptd/adm/forms/PT311A/LGS_Appeal_of_Assessment_Revised_2010_PT311A.pdf 里面的Property Owner Comments 是不是可以填: My neighbor's house was sold for only $xyz， so my house is not worth XYZ, and it is only worth xyz. 也许您的申诉被批准，可以省点税。但是您也得考虑：N年后，您要卖房，买主一查，oh，您的房子只值xyz， 不值XYZ。
应该越是贵的房子拍卖越是花得。希望网友拍卖成功！
推荐一些找房网站：
http://www.georgiamls.com/search/index.cfm( 如：要找：$500,000 - $1000,000 在Peachtree City Elementary school 校车能接送的房子：By County information, Georgia, Fayette County,Elem School, Peachtree City, 搜索结果：
http://www.georgiamls.com/search/propDetail.cfm?LN=3122957 )
建议我们还可以用下面的一些网站找：
http://www.zillow.com/http://www.redfin.comhttp://www.realtor.comhttp://www.trulia.comhttp://atlantanewhomesdirectory.com/我只是一个地产经纪，所以任何法律问题，请咨询您的律师。
笔者联系方式：
(770)666-3660 desk phone
(404)579-0073 cell phone
(815)346-3533 fax
pg30022@yahoo.com email 1
pguo@hotmail.com email 2
qq: 1265462185
"免费“从中国拨打美国：95040314893（您付中国的市话费，我付国际线路费）
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百年难遇的投资良机—尽在美国乔治亚州
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